Ventilasjon

AOG har i første halvdel av 2023 skiftet filterbokser i leilighetene slik at filter nå skal være tilgjengelig for å kunne støvsuges av beboerne selv. Dette er et punkt som vi tidlig reklamerte på og som AOG etter flere år endelig innså at de hadde laget en dårlig løsning på. Nå er dette utbedret. Styret oppdaterte derfor vedlikeholdsplanen på våre nettsider i vår, legg spesielt merke til at filter må støvsuges 4. ganger pr. år, konvektor har og et filter som må støvsuges regelmessig når den er i bruk, og ventil på fasade må vaskes årlig. Dersom beboere ikke utfører vedlikehold så risikerer de at både energiforbruket går opp og deler vil bli slitt ut raskere. I verste fall kan garantien ryke om dere ikke følger gjeldende vedlikeholdsplan. 

Borettslaget vil og gå til bestilling av ekstra filter som vil deles ut til hver andel slik at vi kan bytte filter også på sommeren.

I løpet av året er det avdekket et problem med defekte vifter. 20 % av leilighetene har alt får skiftet minst én vifte på ventilasjonsanlegget, som innebærer nye inngrep i himling med etterfølgende sparkling og maling. Ta kontakt med vaktmester Oddmund Vik, tlf 90 90 40 51, om deres vifte begynner å støye mer enn normalt så undersøker han den. Melding om defekt vifte sendes deretter til aurdalen.terrasse@online.no

AOG planlegger å starte med årets service og filterskift mandag 13. november kl. 0800. Vi fortsetter med tidligere praksis. Det blir faste oppsatte tider som AOG vil dukke opp på. Dersom ingen åpner vil vaktmester Oddmund Vik låse AOG inn i leilighet. Vi videreformidler plan når denne foreligger fra AOG.

Dersom dere fortsatt har problemer med anlegget, så anbefaler vi at dere enten er til stede i leilighet når AOG kommer, beskriv problemet til Oddmund, eller skriv problemet på en lapp som dere henger på aggregatet.

 

Pakkeautomater fra PostNord og Posten

Vi kan informere om at også PostNord sine pakkeautomater nå fungerer. De har ikke helt samme funksjonalitet som Posten sine, hvor du både kan både hente pakker og sende pakker, men de sier de arbeider med den funksjonaliteten. Du trenger å ha installert appene på din mobiltelefon fra Posten og PostNord for å bruke pakkeautomatene.

 

Sikringsfond

Det kom et spørsmål på generalforsamlingen om borettslaget var medlem av et sikringsfond mot tap av felleskostnader i et boligselskap. Borettslaget Aurdalen Terrasse er medlems av Klare Finans AS sitt sikringsfond. Klare Finans AS er eid av en rekke ulike boligbyggerlag, hvorav BOB BBL har en eierandel på 14,87%.

 

Stevning tatt ut mot Berland Bygg

Som styret har orientert om i flere nyhetsbrev, informasjonsmøter og generalforsamlinger så har borettslaget reklamert på en rekke forhold fra rehabiliteringen i 2018-2019. Vi har i flere år prøvd å få dette løst med Berland Bygg og deres underentreprenører. Det fleste beboerne kjenner best til dette med de utfordringene dere har hatt eller fortsatt har med varmepumpe og ventilasjonsanlegget. En del forhold er utbedret, men de fleste forholdene er ikke løst. For ikke å miste muligheten til å forfølge dette rettslig, så var styret nødt til å ta ut stevning mot Berland Bygg for å ivareta beboerne sine interesser. Vi har gått kritisk igjennom mangellisten vi opprinnelig sendte og valgt å gå videre med fire forhold som styret sammen med vår advokat mener vi kan vinne frem på:

  • Beboerne i borettslaget ble lovet 55 % lavere strømforbruk med rehabiliteringen. Tall fra strømforbruket i 2020 tilsier at nedgangen er mindre enn 10 %.
  • Til nå har over 20 % av leilighetene måttet skifte ut minst én vifte tilhørende ventilasjonsanlegget. I dag er dette dekket av garantien, men etter 30. juni 2024, så er dette noe som må bekostes av beboer. Styret mener det er helt uakseptabelt at en så stor andel av viftene er defekt etter så kort tid, og vi er sterkt bekymret for tilstanden til de viftene som enda ikke er skiftet ut. Vi forventer at viftene skal holde betydelig lenger enn de har gjort til nå. Vi tror det er en sammenheng mellom løsning som ble valgt av AOG for ventilasjonsanlegget og den korte levetiden vi når registrerer på viftene.
  • Overvannshåndteringen utenfor Blokk A og B er ikke tilstrekkelig, området oversvømmes ved store regnskyll da det går en sammenhengende dam fra heishuset utenfor A blokka helt bort til heishuset ved B1. Vi er bekymret for at vannet kan trenge inn i leiligheter og bygningsmasse.
  • Borettslaget har hatt store kostnader med å kartlegge og dokumentere reklamasjoner, samt følge opp og koordinere utbedringer av reklamasjoner. Dette er kostnader vi vil ha dekket.

Å gå til rettsak er ikke uten risiko. Vi risikerer opp til halvannen million i saksomkostninger om vi ikke vinner fram. Om vi bare må dekke våre egne kostnader snakker vi rundt en halv million. Vi håper selvsagt på full seier og at motparten ilegges alle saksomkostninger.

 

Tyveri fra garasje og fellesarealer

De siste månedene har det vært flere tyverier fra garasjen. Spesielt vinterdekk, men også sykler. Styret anbefaler fortsatt at alt som oppbevares i garasjen låses fast. Men vi vil nå anbefale at dekk ikke oppbevares i garasjen i det hele tatt, fordi de er blitt så ettertraktet å stjele. Sykler burde låses fast til vegg med en såkalt foldbar lås. Den er umulig å klippe over med avbitertang.

De siste tilfellene av tyveri så er det ingen tegn til innbrudd, ingen åpne eller ulåste dører. Garasjeporten er nå også justert slik at den lukker seg mye raskere enn før. Likevel er det uvedkommende som altså klarer å komme seg inn i garasjen. Det kan bety at det er noen nøkler, nøkkelbrikker eller fjernkontroller som er på avveie. Eller at det faktisk er beboere i borettslaget som stjeler eller tilrettelegger for de som stjeler. Styret vil undersøke om fjernkontrollene og nøkkelbrikkene kan omprogrammeres, slik at alle må registrere sine brikker og fjernkontroller på nytt. Styret tar en samlet vurdering av kostnad og tid dette vil ta før vi gjør en beslutning.

 

Økonomi – økning felleskostnader

Styret har laget et forslag til budsjett som vil bli oversendt BOB i nærmeste fremtid. Vi er fullt klar over den økonomiske situasjonen de fleste av oss står i, og vi holder derfor igjen på omtrent alt, men borettslaget skal drives og regninger må betales. Se fordeling i diagrammet under.

Styret har lagt opp til en økning i felleskostnadene på 6 % fra 1. januar 2024, og ytterligere 6 % fra 1. juli 2024. Dersom det ikke blir noen ytterligere renteøkninger og vi ikke må dekke noen saksomkostninger ifm rettsaken mot Berland Bygg, så er det gode muligheter for at den siste økningen i juli ikke blir noe av.

Styret har startet arbeidet med å få lavere rente på lånet til borettslaget. Vi håper at dette kommer i orden tidlig i 2024. Serviceavtalen for heiser utløper også i løpet av året. Den vil ikke bli fornyet med dagens prisnivå som er på over 110 000 kroner. Vi håper å finne en annen leverandør med betydelig lavere pris.

 

Fellesrommet

Etter en tid i tenkeboksen har styret bestemt seg for å gå videre med å rehabilitere fellesrommet og området mellom Blokk A og B. Vi tror det vil ha en stor verdi for beboerne å ha et rom som kan brukes til felles aktiviteter eller private arrangement. Som vi tidligere har nevnt så er den løsningen som ble valgt når borettslaget ble bygd med oppbygning av tak og isolering av vegger ikke en godkjent løsning i dag, og det er årsaken til den vannlekkasjen vi har hatt og som fortsatt pågår. Det betyr at det må gjøres en del utbedringer på tak og fasade til fellesrommet før de innvendige arbeidene kan starte. I tillegg har styret gjort mer kartlegging som har avdekket at det er noe vedlikeholdsbehov på andre bygningsdeler i dette området som det er fornuftig å gjøre samtidig.

Styret vil innkalle til et eget informasjonsmøte om dette prosjektet. Prosjektet er tenkt finansiert med de midlene som tidligere styrer har satt av til trivselsforbedrende tiltak. Dette er penger som borettslaget har, og vil derfor ikke påvirke felleskostnadene. Vi kommer tilbake til endelig kostnad når vi har innhentet priser fra ulike aktører som ønsker å utføre jobben.