Nytt styre

Styret fikk i mai nye styremedlemmer og styret har fordelt ansvarsoppgaver mellom seg. Se vedlagt oppslag som også henger på oppslagstavle i heishus og på borettslaget sine nettsider.

Vi minner om at henvendelser til styret skal i hovedsak sendes skriftlig på e-post til post@aurdalen.no, via BOB-appen eller bob.no/meg. Da er det større sjanse for at saken blir behandlet med en gang. Randi Vikøren fungerer som vakttelefon mellom kl 0800 og 1800 mandag til fredag, og kan svare på spørsmål og andre henvendelser muntlig. Utenfor disse tidene skal det kun ringes til vakttelefonen ved nødstilfeller. Ved vannlekkasjer må dere ringe en rørlegger.

 

Nye vedtekter

De nye vedtektene som ble vedtatt på generalforsamlingen i 2024 kan lastes ned fra borettslaget sine nettsider eller fra BOB-appen.

 

Fremtidig vedlikehold

Borettslaget har laget en oversikt på sine nettsider over større fremtidige vedlikeholdsprosjekter som vil kreve opptak av nye lån. Tidspunkt kan både fremskyndes og utsettes basert på tilstandsrapporter som styret innhenter. Annet vedlikehold tilstrebes gjort innenfor de årlige rammene av felleskostnadene, og er ikke spesifisert i tabellen.

Styret vil i årene fremover i samarbeid med vår finansielle rådgiver BankAdvisor tilpasse felleskostnadene slik at vi har godt med egenkapital for å kunne ta fremtidige vedlikeholdsoppgaver. Borettslaget vil få betydelig bedre rentebetingelser om vi har høy andel egenkapital når vi skal ta opp nye lån til vedlikehold.

Vurderer dere å pusse opp bad, så ser dere at vi ikke planlegger å gjøre noe med badene før i 2038.

 

Søppeldunker i garasje

Over lengre tid har vaktmesterne registrert at det kastes avfall i søppeldunkene i garasjen som er rent husholdningsavfall, som matavfall og bleier. I tillegg så ble flere av dagens søppeldunker ikke flyttet ifm rehabiliteringen, så de står i dag i parkeringsplassen til beboere. Styret vil derfor å fjerne disse i sin helhet. Bileiere kan kaste avfallet sitt i bosskonteinerne oppe på gjesteparkeringen.

 

Ventilasjon

På Generalforsamling i mai uttrykte flere beboere bekymring for at de nå står alene med både vedlikeholdsansvar og kostnader om deler på ventilasjonsanlegget må skiftes, og ba om at styret vurderte om borettslaget kunne ta et større ansvar for dette.

Styret diskuterte saken på styremøtet i august og er enig i at problemstillingen er høyst reell. Reklamasjonsfristen for ventilasjonsanleggene utløp 30. juni 2024. Allerede i juli måned fikk styret innrapportert to tilfeller hvor deler på Nilan-anlegget må skiftes. Styret har et forslag til løsning, men en viktig forutsetning må ligge til grunn:

-              Ventilasjonen må vedlikeholdes slik som forutsatt

Vaktmester Oddmund har i juni skiftet filter i alle leilighetene. Da er det 6 måneder siden filtrene ble skiftet sist. I den perioden skal filtrene ha vært støvsuget minst én gang av beboerne selv. Basert på de filtrene Oddmund tok ut så er det mange beboere som ikke støvsuger filtrene sine, eller rengjør ventilen på utsiden av ytterveggen. Selv om de får SMS-påminnelser fra borettslaget med jevne mellomrom.

Det ville være urettferdig ovenfor pliktoppfyllende beboere om borettslaget bekostet utbedring av varmepumpe for de beboere som ikke vedlikeholder anleggene sine.

Da står vi ovenfor to alternativer:

  1. Beboerne får alt ansvar for aggregatene. Filterskift og lufting av radiatorer skjer én gang i året i forbindelse med årlig service. Dette bekostes av borettslaget. Utbedringer på grunn av slitasje og teknisk svikt dekkes av beboerne selv.
  2. Borettslaget utfører alt regelmessig vedlikehold av aggregatene, og tar kostnaden om deler må skiftes. Da legger vi opp til at vaktmester støvsuger flere ganger, og bytter filterskift minst 2. ganger årlig. Dette forutsetter at borettslaget har tilkomst for å kunne utføre alt regelmessig vedlikehold. De beboerne som motsetter seg dette vil miste rette til å få vedlikehold utført, og feil og mangler utbedret på borettslagets regning. Borettslaget registrerer feilmeldinger og skader og utbedrer dette én gang i kvartalet. Kun kritiske feil som mangel på varmtvann vil bli utbedret umiddelbart. Borettslaget inngår en omfattende serviceavtale med et kompetent firma.

Alternativ B vil fungere som en slags intern forsikring og vil medføre økte felleskostnader i årene fremover som vi allerede nå burde begynne å sette av penger til. Styret foreslår å sette av 250.000 til dette formålet for 2025, og så ser vi hvordan kostnadene utvikler seg. Tvisten med Berland Bygg og AOG om det vi har reklamert på angående ventilasjonsanleggene vil påvirke hvordan disse kostnadene utvikler seg.

Dette er en viktig sak og styret inviterer derfor beboerne til å stemme over om de ønsker at borettslaget skal overta vedlikeholdsansvaret for ventilasjonsanleggene, da dette er en oppgave som går ut over det som er normalt at borettslaget har ansvaret for.

Stemmeseddel får dere i postkassen på mandag 23. september. Frist for å levere konvolutt med stemmeseddel i styrets postkasse er innen utgangen av mandag 30. september.

 

Budsjett for 2025

Styret blir i løpet av de neste månedene å vedta budsjett for 2025. Felleskostnadene ligger an til å øke rundt 2 %. Om Alternativ B blir vedtatt i avstemningen om fremtidig vedlikehold av ventilasjonsanleggene, vil felleskostnadende øke med til sammen 4 %. Vi kommer tilbake til endelig tall senere i høst.

 

Rente og boliglån

Styret flyttet i juni lånet for borettslaget fra DNB over til Danske bank. Det reduserte renten vår fra 5,49 % til rundt 5,15 %. Lånet vårt i Danske Bank følger renten til 3-månders NIBOR, såkalt NIBOR3M + påslaget til banken, som i dag blir rundt 5,16%.

Går renten opp eller ned rundt 2 %-poeng vil det bety rundt 20 % opp eller ned på felleskostnadene.

Styret vedtok i slutten av august at vi ønsker å rentesikre inntil 75 % av lånet vårt på 111 millioner kroner. Det er ikke snakk om en fastrenteavtale, men noe som heter Fremtidig Rente Avtale (FRA). Det er en kontrakt som lar oss låse inn renten på det nivået markedet tror NIBOR3M-renten er for eksempel 15 år frem i tid. I dag så tror markedet at renten er på rundt 3,5 % om 15 år. Renten vi da potensielt kan få er 3,5 % + påslaget til banken. Det vil gi en besparelse på rundt én million kroner i dag sammenlignet med dagens flytende rente.

Kontrakten vil i praksis fungere som et rentetak vi er garantert å ikke komme over, samtidig så kan renten falle til under nivået på avtalen vår, da vil vi ikke få den lave renten på den delen av lånet som er rentesikret.

Vi blir ikke å rentesikre de resterende 25 % av lånet, så den delen av lånet vil følge de flytende rentene opp og ned med markedet. Årsaken til dette er at borettslaget da risikerer å være oversikret og det har vi ikke lov å være gitt dagens lovverk som borettslag er omfattet av.

Rentesikringen påvirker ikke borettslaget sin mulighet til å ta opp nye lån ved fremtidige vedlikehold.

Hovedbegrunnelsen til styret for å rentesikre er at vi skal få mer forutsigbarhet i utviklingen av felleskostnadene, da renter og avdrag utgjør rundt 60 % av felleskostnadene. Vi kjøper oss rett og slett er forsikring for fremtidige lånekostnader, og på samme måte som folk flest ikke blir skuffet over at de ikke fikk bruk for brannforsikringen, så trenger vi heller ikke bli skuffet om den flytende renten faller under nivået vi har rentesikret på.

Sett rentenivået i dag, og rentenivået historisk så er en rente på mellom 3,5 % til 4,0 % ganske behagelig.